La prescription administrative ne bénéficie pas aux travaux réalisés sans permis

Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de 10 ans, l’administration ne peut pas se prévaloir de l’irrégularité de la construction initiale pour opposer un refus de permis de construire. Cette « prescription administrative » ne joue pas lorsque la construction a été réalisée sans permis.

Ainsi, une construction édifiée au 19^e siècle fait l’objet de travaux sans permis de construire, en méconnaissance de la réglementation applicable. Plus de 10 ans après, l’administration est saisie d’une demande de permis portant sur la réhabilitation de la construction. La prescription administrative joue-t-elle pour les anciens travaux réalisés sans permis ?

Non, répond le Conseil d’Etat. La prescription administrative ne bénéficie pas aux travaux réalisés lors de la construction primitive ou à l’occasion de modifications apportées à celle-ci, s’ils ont été réalisés sans permis en méconnaissance de la réglementation alors applicable. Il en est ainsi même si, comme en l'espèce, les travaux, de faible ampleur, n’ont pas conduit à la réalisation d’une nouvelle construction. En revanche, la prescription bénéficie aux travaux réalisés sans déclaration préalable.

Il faut noter que lorsqu’une construction a plus de 10 ans, la prescription administrative décennale permet d'éviter qu’une nouvelle demande de permis soit refusée au motif que cette construction ancienne est irrégulière.

Auparavant, l’irrégularité d’une construction n’était pas effacée par le temps devant le juge administratif, ce qui pouvait être problématique, notamment pour l'acquéreur de l'immeuble vendu désireux d’y faire des travaux: il se retrouve empêché de le faire tant que l’ensemble de la construction n'était pas conforme aux règles d’urbanisme en vigueur.

Pour le Conseil d’Etat, sont visés non seulement la construction primitive réalisée sans permis, mais aussi les travaux réalisés après coup (en ce sens, voir CE 16-3-2015 n° 369553 : BPIM 3/15 inf. 155), y compris ceux de faible ampleur qui ne conduisent pas à la réalisation d‘une nouvelle construction, dès lors qu’un permis était nécessaire et non une simple déclaration préalable. Cette solution reste défavorable au propriétaire qui souhaite faire évoluer son bien et qui risque ainsi de se voir opposer un refus de permis alors qu’il n’est pas à l’origine des travaux irréguliers.